春节刚过,北上深等一线城市楼市就热了起来,上海“裹着棉被抢房”、深圳楼盘“开盘售罄”“北京房价日涨20万”等传闻不断,但是同为一线城市的广州楼市似乎并未跟上它的伙伴们的节奏,而是在3月伊始才慢慢热了起来,这究竟是为什么?

从一线城市上海发出“沪九条”、深圳收紧限购,到二线热点城市南京规范贷款、武汉下调公积金额度,业内称“3.25”将会拉开房地产市场新一轮调控的大幕。搜房网房天下走进新政落地城市,直击现场,用数据说话,反映地方最新市场行情,把握楼市温度。

慢!慢了不止一点

3月25日,上海被称为“史上最严”的楼市限购政策“沪九条”出台。刚刚过去的周末,搜房网房天下走访发现市场热度依旧未减。并且,新政当周上海的商品住宅市场在成交套数、面积和均价方面较之前一周都出现了明显上涨。二手房网签量也达到平时的好几倍,创下历史新高,专家预计未来退房潮或将出现,下半年高端楼盘或率先降价。

搜房网房天下通过梳理2016年前2月全国32个主要城市的房价走势发现,广州楼市的热度与北上深相比差距不只一点点。国家统计局公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”也证实了这一点,2016年1月,房价同比上涨的城市数量增至25个,其中,房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳,与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。同为一线城市的广州房价竟然出现了2.10%的跌幅。

新房热门区域热度未减开盘24小时售出9成

2月伊始,北上深的楼市热度再上一个台阶。上海“单价8万/平米某楼盘开盘日光”、北京某楼盘“72套房源开盘日光”等新闻不绝于耳,广州楼市却依旧平淡如常。中国指数研究院统计数据显示,2月深圳住宅价格环比上涨3.4%,同比上涨72.12%,连续上涨18个月,住宅均价48095元/平米;上海住宅价格已连续上涨14个月,累计涨幅达16%,住宅均价25673/平米。与深圳、上海相比,北京的限购政策最为严格,限制了部分投资需求,房价涨幅相对温和,即便如此,2月北京住宅价格依旧同比上涨8.99%。而在广州市场,2016年2月广州11区新建住宅成交均价16516元/平米,虽然环比涨幅回正,达到了8.31%,但依然难掩其增速缓慢的现实。

新房方面,新政后松江、嘉定等热门区域的项目则依旧热卖,并未出现“急冻”现象。3月26日,嘉松中路的国贸天悦佘山开盘,推出了均价2.8万元/平米、90-131平米的精装三房,总套数约100余套,开盘后不到24小时便仅只剩下十余套房源。

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市场人士表示,本次史上“最严限购”筛掉了近三分之一的购房者,与几周前相比,看房情势稍显黯淡。但从购房者的意向程度来看,未被筛掉的购房者显得更为急迫,仅在房天下3月26日的看房团中,现场认购便达到了19套、意向成交98套房源,成交金额达到了3420万元。此外,刚需市场依旧火热,仅3月26日一天,凯德新视界即在房天下看房团现场成交了5套房源。

2016年2月主要城市房地产市场交易情况 来源:搜房网房天下

限购当天二手房网签量创新高 宝山、闵行、卢湾涨幅最大

进入3月,广州楼市开始走出低迷期,逐渐热了起来。搜房网房天下数据显示,3月上半月,广州二手房市场网签4280宗,超过1月、2月的月成交量,也超过去年3月的全月成交量。业内人士分析,考虑到3月份是传统的交易旺季,预计全月的网签量有机会超过8000宗以上,回暖趋势明显。

二手房方面,3月25日“沪九条”公布当天,上海二手房网上签约量达到平时的好几倍,创历史新高。据房天下查房价数据显示,3月21日-3月27日,上海二手住宅市场挂牌均价继续昂首上扬,从上周的37194元/平米涨至37584元/平米,环比上涨1.05%。挂牌量高达128994套,环比上涨1.08%,挂牌套数增加1376套,全市18区县中挂牌均价有16区县呈上涨状态。其中,宝山、闵行、卢湾排名前三,涨幅分别为4.71%、4.70%、4.67%。黄浦、奉贤涨幅最小,分别下跌1.17%、0.17%。

广州楼市为啥3月才回暖?

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作为首都和全国的经济政治中心,北京的经济实力强大,日渐国际化的上海,其现代化水平依然走在国际前沿,广州楼市比不上京沪似乎是理所当然的事。

数据来源:房天下查房价上海二手房数据监控中心

就此,专家表示,广州日渐薄弱的人口吸纳能力,阻碍了楼市的持续火热。数据显示,广州的人口流入有一个非常明显的界限,即广州举办亚运会的2010年,亚运之前,2005-2010年广州人口的年均增长速度为5.3%,这期间房价上涨迅速,楼市火热;而在2010年以后至今,广州市区人口出现-0.8%的负增长,都市人口的流失,同时抑制了房价的上涨空间,楼市降温。

新政后住宅成交价量齐增 购房者预期短期房价不会暴涨

另外,就工资水平而言,报道显示,2015年全国32个主要城市中,北上深平均月薪排名前三,而广州以6913元的平均月薪竟被杭州反超,工资水平的差距也限制了当地居民购房置业的能力。

根据上海搜房网数据,限购新政前一周(3月14日-3月20日),上海全市商品房住宅成交3889套、总面积48.43万平,总额达154.7亿元,均价约31945元/平,新政出台当周(3月21日-3月27日),全市商品房住宅成交5456套、总面积71.69万平,均价约34084元/平,成交套数较新政前一周上涨了28.7%、总面积上涨了32.4%,均价上浮了6.3%。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,近些年,尤其是近3、4年,广州经济出现持续下滑,其经济实力已经跌至1.5线城市的状态,经济实力本身的差异导致了房价涨幅的差异。另外,就北京和上海而言,其房价的上涨事实上更多的来自于媒体的炒作,在成交量上并没有明显的体现,楼市远没有传闻中那么火。对于深圳市场来说,人口差异造就了房价的差异。深圳外来人口多而面积小,并且大部分为外来人口,这部分人本身就有强烈的住房需求。再加上,深圳倡导高新技术产业,公司众多且融资行为活跃,人口造富能力很强,其投资属性和金融属性都远胜于广州,市场火过广州是水到渠成的事。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,新政当周住宅成交价量齐增,原因在于“沪九条”发布前,房企为规避政策影响,拼命跑量,尤其是在“沪九条”25日发布后的周末,开发商为开盘抢客户,不管购房者是否符合新的限购政策,都执行“先开盘圈住客户再说”的策略,因此造成了网签量的上涨。而周末开盘的这些客户却不一定符合新政的限购或二套房首付条件,因此,“沪九条”发布之后的成交数据或存在水分,后期或许存在“退房”的风险。

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10月之后,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。

对于此次调控,购房者更多的关注在今后的购房资格和房价走势上。来自临港的李先生对搜房网房天下表示,上海的刚需购房者是个庞大群体,现在这样的调控看似很严格,但其实还是有很多人可以购买,虽然有一些人会因此被限制,但根据政策,几年后这些人还是一样能买,因此最严的调控可能是加税方面;松江的于女士则认为,新政会造成房价短期内难以暴涨,未来也有下跌的趋势。

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