在重庆买二手房的业主们一定会遇到中介,买二手房的时候我们一定要注意中介的套路,房屋中介有很多“套路”大家和重庆装修网小编一起来看看买二手房需要注意什么问题,有些重庆二手房中介的套路大家一定要谨防,不要上当受骗。

问题:如何选择二手房?

买二手房需要注意什么问题?重庆业主买二手房需要注意哪些问题,中介问题我们不得不妨,今天重庆装修网小编就为大家分享一下重庆买二手房业主如何识破中介套路。

回答:

很多人说房屋中介就是一个坑,你要买房卖房不得不往里边跳。原来房屋中介和银行之间还有一个中介,也是一个坑,你只要贷款你就得往里边跳。总结起来,中介介绍的二手房真的有很大的风险。

谢邀。随着目前新房市场供货量不足,一些刚性需求转移到二手房市场。二手房市场坑还是比较多,如果不加以注意,可能不仅失财还耗费精力。所以,有意购买二手房的朋友有必要了解一下,笔者认为在购买二手房房时要注意以下三个重要方面:
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买二手房需要注意什么问题?谨防中介垄断买卖双方信息

1.产权是否明晰。主要通过核查产权人的房产证和身份证真实性,是否具备上市交易资格。比如校产、医产等属于公立单位只具备使用权的房屋,其实不具备上市条件。还比如在集体土地上建设的房屋、共有产权房屋、处于抵押的房屋等各种复杂关系房屋,买这类房屋一定要慎重,个人建议最好不要买这类房屋,因为对于大多数人来说弄不清关系。另外,私自搭建不在产权范围内的违建也需要注意下。
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现有各大房屋交易网站APP平台,都被各类中介公司进驻,个人信息一发布,全被中介信息掩盖了,有人会说中介给网站缴费了他就应该收取中介费,我想说的是,中介适当收费是合理的,但他动不动就按交易价格收取2%中介费。

2.在购买二手房的过程中,明确交易程序和违约责任。二手房交易一般按照看房、签合同、付首付款、房产过户、房屋交接和结尾款。在此过程中,要特别注意两点:一是在过户时候,要求房子产权证上的人务必都要到场;二是在房屋交接过程中,看该房屋的物业水电费是否交清,如果未交清,要求房主交清。关于违约责任,请务必约定清楚,金额要适当,遇到房价波动或者客观原因不能成交时,往往违约金额过小会导致房主毁约,给自身带来损失。
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买二手房需要注意什么问题?谨防中介变相控制二手房价格

根据经验,凡事能想到东西最好都在合同或补充协议中用文字明确下来,不要嫌麻烦,以防后期发生争议。期间,所有的凭证字据都务必留存好。

由于网络房屋信息发布平台很多都是按照中介发布的价格计算房屋价格趋势,很多中介在行情好的时候,都鼓吹卖方提高卖房网络信息平台发布价格,拉高房价。在房屋趋稳的时候,就低于平均价的房子通过微信等私底下平台进行发布,促成成交而不拉低房价。

3.房屋是否有正在出租的情形。这种现象比较常见,一些投资者把房屋简单装修后用于出租,在卖房屋的时候没有履行通知承租人,侵犯承租人优先购买的权利。因为在国内,房屋交易合同不能对抗已事先成立的租赁合同效力。如果有此类情况,可能会导致我们不能及时收房。

买二手房需要注意什么问题?谨防中介付出与收取费用不成正比

下面对于房屋本身的选择,也需要注意三个方面:

以200万总价的房子为例,那个人要交4万中介费。中介干了什么呢?就签了一个三方合同,帮助办理过户手续,前后就跑三次。什么最暴利?必是中介!

1.了解房屋所在小区环境,物业服务水平。小区环境主要不仅包括小区绿化、居住人群、交通学区配套等,还要了解物业服务水平。随着人们对生活品质要求的提高,对物业管理提出了更高要求。一些人甚至因为物业服务差又难改变现状,不得不换房离开原居住小区。这里往往发生在首次置业的人群中,可能因为房价便宜,而忽视了对小区环境的要求。随着房价上涨,小区物业环境差的小区也会拉开与其他小区房屋价格,到时你再置换,可能要花更多的钱。

二手房交易流程大家了解一下:

2.了解该房屋状态。可以从过上下左右邻居拜访或者门卫人员、保洁人员等,了解房屋是否有过盗窃、刑事案件等。同一个小区,会有个别低很多的房子出售,有时候就有可能因为凶宅什么的,这一点要特别注意。
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3.对房屋本身质量的考察。检查房屋是否有漏水痕迹,墙体是否开裂,隔音效果如何,房屋面积是否与产证上面积一致,与房型图户型是否一致等。房屋所处位置是否是噪音释放区,这个在各个时段可以去房间感受一下。在这里也补充一下,在房屋交接过程中,如果是装修房,应向房主索要装修线路图纸,以防发生故障和补充装修时需要。

买二手房需要注意什么问题?谨防“贷款中介”

总之,以上是买二手房的注意事项,当然不能穷尽,还有一些细节需要注意。个人建议,在交易过程中,最好找一家靠谱的中介相对有保障一些。在所有的约定协议中,除交易双方签字外,最好要求中介代理方也签字确认!

关于房屋贷款按揭,这里告诉你,房屋中介和银行之间还有一个中介:叫贷款中介。按照你贷款金额的1%收取费用,由于很多房屋评估价格没跟上房屋涨幅,导致需要高评才能贷款到自己理想的金额。还是以200万交易总价的房屋为例:评估价一般只能评估120万左右,贷款七成那么你最多只能贷84万,如果你想贷款100万,那么房屋评估价至少要到143万。按照你贷款100万计算,中介还要收取你1万中介费,加上所谓的正常评估费、高评费5000—10000左右(评估机构又是一个吸血的第三方中介),那么你又多付了1.5万,加上交易总价的2%4万元,这里你一共会付中介费5.5万元。这里没算契税1%-3%,没算未满两年的增值税5.6%。

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中介还有很多套路,重庆装修网小编提醒一下各位准备买卖二手房的朋友,在签订买卖方和中介的三方协议时,一定逐字逐句阅读,免得协议给你下套!如果实在没时间,就全程录音录像把与中介谈的细节录下来,把中介费、以及中介承诺的什么时候过户、什么时候办理完按揭,什么时候银行放款等关键细节录音录像,避免日后扯皮。

回答:

买二手房需要注意什么问题?有关于二手房中中介的问题大家明白了吗?重庆业主在买重庆二手房的时候一定要注意中介的套路,千万不要上当。

看了很多二手房后,如何筛选呢?

第一考虑的是当然是价格,每个人都想买更大更好的房子,但是预算就这么多,因此要结合自己的经济能力去购置,有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等,下表有一份中介公司提供的明细清单,对几个大头的费用下面会详细讲讲。

这里讨论的是满2年的普通住宅,没有增值税的房子。

缴税标准:首套90平及以下,计税价×1%;
首套90平以上,计税价×1.5%;二套房计税价价×3%。

契税由买家承担,过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱,有缴费标准的,所以砍不了价。

计税价是啥?

网签的时候,在房管局登记备案的价格,即网签价,作为计税价。
各地标准以各地为主,有的地方,
成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价,可以合法避税。

房管局参考市场行情,给房屋制定了一个最低评估价,作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的,通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价(一般是7成),可以在不动产登记中心查询,输入房产证号身份证号可查。

这里我再展开讲讲,成交价、网签价、评估价都是什么鬼!?

成交价:

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额,是房屋的实际成交的价格。

网签价:

房产交易都要进行网上签约,一旦“网签”成功,同一套房源无法再生成买卖合同,也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价(最低评估价)。网签价的高低即决定贷款数的高低,也决定了交税的高低。

评估价:

评估价就是第三方评估机构(中介推荐或者银行合作的评估机构),通过一定的方法对房产价值进行评估,终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。所以,没有三价合一之前,很多人会选择故意把评估价做高,“高评高贷”,但是如果一旦被银行发现,贷款很有可能会被银行拒绝,而且还有可能影响以后的贷款,更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任,所以大家对待评估价要谨慎,不要存在侥幸心理。

(2)个人所得税

满五唯一免征!满五唯一免征!满五唯一免征!重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。

不满五年或者满五不唯一:

a)个人所得税=(计税价-原登记价)*20%

或者

澳门网上十大正规赌场 ,b)个人所得税=(计税价-增值税)*1%

第一种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,
实际交个税时,购房者可以二选一,哪种省钱用哪种。按规定,个税和下面的增值税应该是由卖家承担的,但深圳是卖方市场,成交惯例一般都是买家承担所有税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。

(3)增值税及附加

房子已经满2年,普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子,除非你有特殊情况,因为这笔税真的很多!举个例子,200万的计税价,单增值税一项就10万多。
房子未满2年,增值税及附加的征税标准: 增值税=计税价÷(1+5%)×5.65%

(4)中介费

中介费通常报的时候都是3%,但是中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,一般房子总价的1%-2%左右,小的中介公司,收费会低一些,可以谈一口价,1万,2万。但小中介也有问题,靠不靠谱,有没有保证,会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。

(5)赎楼费

赎楼是指原业主想出售房屋,但房产证还在抵押贷款当中,出售前必须将贷款还清、注销抵押登记,并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费(一般最低收费3000元/单)。

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼:

*
现金赎楼:担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼,赎楼时间相比额度赎楼要快,大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱,让其现金赎楼,万万不能用自己的钱帮他赎楼,风险很大。他要是没那多钱还,让他额度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保,从买方贷款银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费,还有短贷利息费用,一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下,短期利息按照每天算的,如果银行排队紧张,放款慢,业主欠款又多的话,这笔钱数目就会很大,所以一定要挑好贷款银行,放款能快些的,或者是挑个欠款少的房子。

(6) 罚息

当提前还款赎楼,根据银行的规定会有一定的罚息,各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息,不满三年的一般罚息1-3个月,具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。

(7)评估费

办贷款一般要评估,费用几百到几千,这个可以谈,交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收,一般银行都有推荐的评估公司。

(8)按揭服务费

1500-2500块/单,这钱给按揭服务公司,说实在的这个钱给的很冤,按揭员也没干啥,就是打印了东西,带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的,只是不同部门,或者所谓的合作公司,因此如果能和中介谈,尽量把这个费用砍掉。

总结下购房成本:

看房子先问中介,业主的心理价位、房子是否满2年,满2年的是否满五唯一,欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费

*未满2年:契税+个税+增值税

*满2年的:契税+个税

*满5年唯一:契税

*红本不在手,加一笔赎楼费(先按一个月算)

*未满3年:可能有银行罚息

252万的房子,满2年,欠款50万,交了契税1.9万,个税1.9万,赎楼费6000块,中介费3万多,评估费1000元、按揭服务费1500元,公证费760元,所有费用差不多8.5万-9万。

自己算下月供,有公积金贷款和商业贷款,每个月月供是多少,算笔账,然后与自己的月收入比较,算出最大能够承受的月供值。根据月供,去砍砍价,一般砍个三五万都没太大问题,遇到着急用钱的业主,或者着急换房的,可以砍多点。

另外,综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后,筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。

回答:

首先要看看二手房是不是大产权房,也就是一定要查验它的大红本。再看看使用年限,如果五十年产权,已经二三十年,就不合算了!还有就是年限越长的房子,内部上下水供暖防水等设施等都会不同程度的老化,如果买了这样的房子,就必须进行基础设施的改造,否则很是闹心,今天水管不通厕所堵了,明天暖气漏水了,很是麻烦!

还有就是二手房除了看使用年限以外,还应该考察考察物业管理公司怎么样,毕竟住进去难免要和他们打交道,还有就是好的管理让人心里踏实,能及时解决问题或者给予帮助。当然要常规考察地理位置,周边配套、购物环境、健身环境、就学、医疗、交通等等,这些综合性指标都要比较,每个人侧重点不同要求不同,所以选择结果就不同,也就是为什么现在每个小区每个地段的房子都有人买,就是这个道理。

回答:

二手房就是在房屋买卖市场上进行二次交易的房屋。目前,二手房交易比较成熟,只要通过房产中介机构或者58同城之类的网站提供的信息,都可以联系到二手房客户,与之谈价格论条件,但是最重要的是到实地考察,房屋的新旧程度,完好与否,是否有债权债务,再看一下交通地理位置价格信息等等。

最好选择新一点的,近几年的,环境优雅周边配套物业费用等等,综合分析!

回答:

首先,如何选择房子其实是根据个人的需求来决定的;每个购房者购买房屋肯定有他最原始的需求点在,投资、自住、学区、就业、就医等等!根据需求购房者就可以很清晰的分析出自己最需要的产品!满足前二至三个需求即可!